Іноземці не можуть безпосередньо володіти землею на Балі через обмеження, встановлені індонезійським законодавством. Згідно з Основним аграрним законом Індонезії (UU No. 5 від 1960 року), право повної власності на землю (Hak Milik) є доступним лише для громадян Індонезії.
Ці заходи спрямовані на захист національних інтересів, запобігання спекуляціям із землею та збереження контролю над природними ресурсами країни.
Хоча пряме володіння землею заборонено, іноземці можуть використовувати такі легальні способи для придбання нерухомості на Балі:
Якщо ви плануєте використовувати нерухомість для комерційних цілей, як-от оренда або готельний бізнес, можна зареєструвати іноземну інвестиційну компанію (PT PMA). Через PT PMA можна отримати право на будівництво (Hak Guna Bangunan, HGB), що дає змогу будувати та володіти будівлями на землі на строк до 30 років із можливістю продовження.
Деякі іноземці вдаються до використання індонезійського громадянина як номінального власника землі. Однак цей метод пов'язаний з високими юридичними ризиками і може бути визнаний незаконним, оскільки суперечить духу закону.
Вибір оптимальної правової структури для користування землею на Балі залежить від конкретних цілей, бюджету і часового горизонту. Для особистого використання Hak Pakai забезпечує найбільший захист за помірних витрат. Для серйозних бізнес-проектів PT PMA залишається найнадійнішим, хоча й витратним рішенням. Hak Sewa являє собою найбільш просту і доступну опцію, яка підходить для тих, хто не планує значних інвестицій у нерухомість.
У всіх випадках настійно рекомендується консультація з місцевими юристами, що спеціалізуються на земельному праві та іноземних інвестиціях, а також робота з перевіреними нотаріусами, які мають досвід в оформленні угод для іноземців.
Ці заходи спрямовані на захист національних інтересів, запобігання спекуляціям із землею та збереження контролю над природними ресурсами країни.
Хоча пряме володіння землею заборонено, іноземці можуть використовувати такі легальні способи для придбання нерухомості на Балі:
- Довгострокова оренда (Hak Sewa): Дозволяє орендувати землю на строк до 25 років з можливістю продовження.Це найпоширеніший спосіб для іноземців використовувати землю на Балі. Згідно з договором Hak Sewa, іноземний громадянин орендує землю у власника на термін від 25 до 50 років з можливістю продовження. Цей метод підходить як для житлових, так і для комерційних цілей. Важливо, щоб договір оренди був нотаріально завірений і зареєстрований у Національному земельному агентстві (BPN).
- Право використання (Hak Pakai): Надає право використовувати землю на термін до 80 років, включно з продовженням. Hak Pakai надає іноземцю право використовувати землю для певних цілей, найчастіше - для проживання. Це право надається на строк до 30 років з можливістю продовження на 20 і потім ще на 30 років, що в сумі може становити до 80 років. Для отримання Hak Pakai необхідно мати чинну посвідку на проживання (KITAS або KITAP) і використовувати нерухомість для особистого проживання.
- Створення іноземної інвестиційної компанії (PT PMA): Іноземці можуть зареєструвати компанію в Індонезії, яка має право володіти землею на правах Hak Guna Bangunan (право на будівництво) або Hak Pakai.
Якщо ви плануєте використовувати нерухомість для комерційних цілей, як-от оренда або готельний бізнес, можна зареєструвати іноземну інвестиційну компанію (PT PMA). Через PT PMA можна отримати право на будівництво (Hak Guna Bangunan, HGB), що дає змогу будувати та володіти будівлями на землі на строк до 30 років із можливістю продовження.
- Договір із номінальним власником: Іноземці можуть укласти угоду з індонезійським громадянином, який формально стає власником землі, але управляє нею в інтересах іноземця. Однак цей метод пов'язаний з юридичними ризиками і вимагає високого рівня довіри між сторонами.
Деякі іноземці вдаються до використання індонезійського громадянина як номінального власника землі. Однак цей метод пов'язаний з високими юридичними ризиками і може бути визнаний незаконним, оскільки суперечить духу закону.
Вибір оптимальної правової структури для користування землею на Балі залежить від конкретних цілей, бюджету і часового горизонту. Для особистого використання Hak Pakai забезпечує найбільший захист за помірних витрат. Для серйозних бізнес-проектів PT PMA залишається найнадійнішим, хоча й витратним рішенням. Hak Sewa являє собою найбільш просту і доступну опцію, яка підходить для тих, хто не планує значних інвестицій у нерухомість.
У всіх випадках настійно рекомендується консультація з місцевими юристами, що спеціалізуються на земельному праві та іноземних інвестиціях, а також робота з перевіреними нотаріусами, які мають досвід в оформленні угод для іноземців.
