Что нужно проверить перед покупкой квартиры или другой недвижимости

 

  1. Документы застройщика, если это новострой и дом не введен в эксплуатацию.

  2. Репутация застройщика, наличие других объектов.

  3. Стадию и сроки строительства.

  4. Наличие подключенных коммуникаций в здании.

  5. Правоустанавливающих документов и личности продавца.

  6. Прописанных и проживающих лиц.

 

1. КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ТРЕБОВАТЬ У ЗАСТРОЙЩИКА

1.1. Перед тем как оформить сделку купли-продажи, проверьте у застройщика следующие документы:

1.1.1. лицензию Минстроя на осуществление строительной деятельности. Документ должен быть на фирменном бланке с голограммой и подписью руководства министерства, а срок его действия должен захватывать дату завершения строительства объекта;

1.1.2. документ, подтверждающий право застройщика на землю (он может быть владельцем земли или арендовать ее), на которой ведется строительство;

1.1.3. разрешение на строительство многоквартирного дома на данном земельном участке;

1.1.4. проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;

1.1.5. заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства;

1.1.6. проектную документацию со всеми внесенными изменениями. Здесь же должны указываться юридический адрес новостройки и сроки сдачи дома в эксплуатацию.

 

2. ПРОВЕРКА РЕПУТАЦИИ И ИСТОРИИ ЗАСТРОЙЩИКА

1.1. сколько времени на рынке

1.2. общее количество объектов

1.3. общее количество завершенных объектов

1.4. примерный срок строительства завершенных объектов

1.5. наличие объектов за границей

1.6. Данная информация даст понимание, каким образом застройщик формирует бюджет для строительства. Если бюджет формируется за счет инвесторов-покупателей квартир - это сигнал о наличии большого риска, связанного с нехваткой средства для окончания строительства.

 

  3. ОСНОВНЫЕ СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА:

  1. Подготовка площадки для строительства.

Сюда входят такие работы:

  • ограждение участка;

  • расчистка территории;

  • закладка коммуникационных,  инженерных сетей, дренажных систем;

  • устройство временных помещений;  

Данный этап, как правило, не является длительным, но может затянуться в связи с наладкой первоначальных коммуникаций между заказчиком и ген.подрядчиком.

  1. Земляные работы:

  • вырывание котлована под фундамент;

  • прокладка траншей под коммуникации и инженерию;

Это объемный и длительный этап строительных работ, требующий применение тяжелой техники.

  1. Работы по формированию фундамента.

Это очень важный и ответственный этап, так как фундамент - это основа здания, его долговечность и стойкость. Тип фундамента зависит от свойств грунта.

  1. Возведение коробки здания. Длительный этап.

  2. Подвод коммуникаций:

  • водоснабжение (горячая, холодная);

  • электричество;

  • газоснабжение;

  • подвод канализационных систем и подключение к центральным сетям.

  1. Монтаж кровли.

  2. Монтаж внутренних перегородок. Фактически - это разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно проекту. На данном этапе происходит установка и такого важного элемента многоэтажного здания, как лифтовое оборудование.

  3. Остекление здания.

  4. Установка окон защищает помещение от климатических воздействий и дает проводить внутренние отделочные работы в любое время года.  

  5. Разводка внутренних коммуникаций:

  • разводка света по всем помещениям;

  • прокладка канализационных труб;

  • газоснабжения;

  • отопление;

  • снабжение холодной и горячей воды.

Также после этого устанавливаются счетчики на свет и воду.

  1. Стяжка полов.

  2. Внутренние отделочные работы в помещениях.

  3. Наружная отделка фасада и проведение ремонтных работ во всех общественных помещениях.

 

СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА  

Существуют средний показатель строительства того или иного дома.

 

В первую очередь следует обратить внимание на то, что сроки будут зависеть не только от масштабов самого объекта, но и от технологии строительства. Например, за 30 дней  можно построить три этажа панельного комплекса или только один – монолитного.

По статистики строительства новостроев в КИеве и Киевской области, более 60% квартирных домов возводятся по монолитной и монолитно-кирпичной технологии. Средний срок строительства подобного многоэтажного дома составляет 1,5-2 года».

Понимание того, на какой стадии строительства находится здание, можно предположить возможные риски.

 

4. НАЛИЧИЕ ПОДКЛЮЧЕННЫХ КОММУНИКАЦИЙ В ЗДАНИЕ

В данном направлении необходимо изучить наличие наобходимых разрешений у застройщика и отсутствие судебных дел. 

Поскольку встречаются ситуации, когда здание вводится в эксплуатацию без полного подключения всех коммуникаций!! 

 

5. ПРОВЕРКА ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ И ЛИЧНОСТИ ПРОДАВЦА:

1.1.          Попросите копии правоустанавливающих документов.

1.2.         Через платные сервисы Минюста получите выписку о состоянии недвижимого имущества собственника и сравните данные с правоустанавливающими документами. Как это сделать можно посмотреть в Ютьюбе.

1.3.         Проверьте ФИО собственника в реестре судебных решений на предмет фигурирования в судебных спорах.

1.4.         Найдите или попросите профиль в фейсбуке или инстграмме и посмотрите историю профиля.

1.5.         Попросите предоставить кроме паспорта другой документ с фотографией, удостоверяющий личность: загран паспорт, водительские права, пенсионное удостоверение, карточка банка с фотографией.

1.6.         Поинтересуйтесь, где работает человек и просто позвоните в компанию.

1.7.         Узнайте, как давно принадлежит квартира человеку. Вы также можете увидеть эту инф в выписке из реестра недвижимого имущества. Сравните информацию.

Если квартира принадлежит человеку не долго, например, 1-3 месяца, стоит детальнее изучить обстоятельства приобретения.

Для этого попросите нотариуса, который будет проводить сделку, проверить историю регистрационных действий по данной квартире. Если будет выявлено, что квартира за небольшой промежуток времени 6-12 месяцев продавалась более двух раз, то это сигнал.

1.8.      Пообщайтесь с соседями продавца

 

6. ПРОВЕРКА ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ (ПРОПИСАННЫХ) ЛИЦ  

(Форма 13)

Представим ситуацию, что продавец квартиры прописал в ней малолетнего ребенка. На сделку он предоставляет Форму 13 в которой указано, что никто не прописан. На практике такую справку либо подделывают, так как она проста в исполнении, либо получают пустую справку в ЦНАП в связи с тем, что база не корректно работает в 2018 году.

 

Сделка проходит, в договоре прописывается фраза, о том, что «Малолетние и неполнолетние лица в квартире не прописаны, а также не имеют права пользоваться данной квартирой.

 

Далее продавец, либо его супруга – мать ребенка, который прописан в данной квартире – подает иск о признании сделки недействительной. И такой иск сможет подпортить вам настроение.

 

Чтобы это предотвратить необходимо:

1. Попросить, чтобы такую справку получил нотариус. Многие нотариусы имеют доступ к необходимой базе.

2. Узнайте у продавца в разговоре, есть ли у него малолетние или неполнолетние дети.

3. Задайте аналогичный вопрос супруге или супругу, когда они придут на подписание заявления о согласии (если она не было ранее подписано у другого нотариуса).

4. Опять же проверьте профиль в соцсетях, найдите супругу в друзьях и проверьте фотографии обоих.

 

«FIDELITY PLUS» - юридическая компания надежных людей

Защитите свою собственность с адвокатами «FIDELITY PLUS»

НАША КОМАНДА

УСИК ИГОРЬ ИГОРЕВИЧ

Ведущий специалист практики защиты бизнеса.
+38 (099) 710 18 88
usyk@fidelityplus.com.ua

ЖУКОВСКАЯ ТАТЬЯНА РОМАНОВНА

Руководитель практики судебных производств.
+38 (050) 347 86 54
zhukovskay@fidelityplus.com.ua

КЛИМЕНКО ЕЛЕНА НИКОЛАЕВНА

Ведущий специалист практики защиты бизнеса.
+38 (067) 873-02-42
klimenko@fidelityplus.com.ua

TOP