Виды договоров при покупке недвижимости на стадии строительства

  • Договор управления имуществом
  • Договор о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью (ФОН)
  • Институт совместного инвестирования (ИСИ)
  • Целевые облигации
  • Предварительный договор
  • Договор купли-продажи имущественных прав
  • Договор жилищно-строительного кооператива
  • Договор переуступки (цессия)

 

Договор управления имуществом

Самым распространенным и надежным способом покупки недвижимости на этапе строительства является договор управления имуществом.

Существует два вида договоров управления имуществом: договор об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) и договор о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью (ФОН).

 

Договор участия в Фонде финансирования строительства (ФФС)

Его суть состоит в том, что доверитель (покупатель недвижимости) инвестирует денежные средства в ФФС с целью получения в собственность объект - недвижимость. При заключении договора управляющий ФФС закрепляет за доверителем конкретный объект инвестирования по его выбору.

Как работает данная схема?

Механизм работы фонда можно разделить на 3 этапа:

Этап 1. Этап создания ФФС.

· создание ФФС, разработка, утверждение правил работы фонда и взаимодействия с заказчиком, доверителями (инвесторами), открытие счетов.

· подписание ФФС с заказчиками строительства, в которых функции заказчика передаются новой организации (застройщику);

· в свою очередь, управитель ФФС заключает с застройщиком договор о строительстве и вводе в эксплуатацию объекта Доверителя.

Этап 2. Инвестирование и строительство.

· Далее, доверитель подписывает с управителем договора об участии в ФФС и вносит денежные средства.

· Управитель закрепляет за доверителем объект инвестирования (квартиру);

· Управитель, перечисляет собранные средства застройщику;

· Застройщик организует строительство объекта. Привлекает генподрядчика и контролирует весь процесс;

· После 100% оплаты, управитель отступает (передает) имущественные права доверителю.

Этап №3. Получение права собственности.

· По окончанию строительства, застройщик, передает объект в собственность доверителям;

· После выполнения ФФС всех обязательств перед всеми доверителями – фонд прекращает свое функционирование и уже не является стороной в никаких договорах.

 

Как правило, для обеспечения взятых на себя обязательств, застройщик передает управителю ФФС по ипотечному договору имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Также по каждому объекту (квартире), между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения. В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, управитель вправе сменить застройщика или самостоятельно выполнять его функции.

 

Договор о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью (ФОН)

Договор о приобретении сертификатов ФОН используется реже, чем договор об участии в ФФС.

ФОН (Фонд операций с недвижимостью) – это денежные средства, переданные управляющему (застройщику) в управление, а также имущество, доход и т. д., полученные от управления такими средствами.

Суть договора о приобретении сертификатов ФОН состоит в том, что доверитель (покупатель) в обмен на внесенные им денежные средства получает сертификаты ФОН, удостоверяющие право доверителя на получение дохода от операций с недвижимостью.

 

Институт совместного инвестирования (ИСИ)

ИСИ является финансовым посредником на рынке инвестиций и часто используется при финансировании строительства объектов недвижимости совместно с дополнительными правовыми инструментами: целевыми облигациями или предварительными договорами.

Целевые облигации

Целевые облигации как инструмент часто используются вместе с ИСИ. Суть состоит в том, что покупатель взамен на денежные инвестиции получает целевые облигации, которые предоставляют возможность получения определенного количества квадратных метров в объекте строительства. Минус, однако, в отсутствии какой-либо юридической привязки к недвижимости, в получении которой инвестор непосредственно заинтересован.

Предварительный договор

Покупатель может заключить предварительный договор с застройщиком, суть которого в том, что стороны берут на себя обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре. Этим, увы, нередко пользуются недобросовестные застройщики: либо не выполняют условия предварительного договора, либо же заключают несколько предварительных договоров на один объект недвижимости с разными покупателями. В итоге, в будущем у покупателя возникает реальная проблема с получением недвижимости в собственность.

 

Договор купли-продажи имущественных прав

Этот вид договоров пользуется большим спросом среди застройщиков. Суть такого договора в том, что покупатель полностью оплачивает цену объекта недвижимости, а застройщик обязуется передать покупателю имущественные права на недвижимость, ну и сам объект недвижимости после введения его в эксплуатацию. Следует отметить, что Верховный Суд Украины в 2015 году пришел к выводу, что договор купли-продажи имущественных прав дает покупателю всего только право на приобретение права собственности, но не само право собственности.

 

Договор жилищно-строительного кооператива

Договор ЖСК или договор паевого взноса – это соглашение между инвестором (покупателем недвижимости) и кооперативом, суть которого в том, что инвестор становится членом кооператива, внося паевой взнос, и таким образом получает право претендовать на объект недвижимости. Таким образом, все покупатели квартир в доме являются членами кооператива.  Плюсы заключения этого договора в том, что можно получить длительную рассрочку на оплату стоимости объекта недвижимости (обычно 4-5 лет), и простой процедуре оформления. Однако, следует помнить, что уставом или правилами кооператива, которых должен придерживаться член кооператива,  могут быть предвидены дополнительные взносы.

Договор переуступки (цессия)

Суть этого вида договоров состоит в том, что право собственности на объект недвижимости, до введения его в эксплуатацию,  переходит от первого инвестора ко второму. То есть, лицо, которое заключило договор с застройщиком, передает своё право на объект недвижимости третьему лицу.

Такие договора заключаются исключительно на стадии строительства дома, когда объекты недвижимости (квартиры) еще не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.  

 

Следует помнить, что уступка по предварительному договору купли-продажи означает переход права покупки на конкретную квартиру в будущем у застройщика. Если же уступка осуществляется по другого вида договорам (договор купли-продажи имущественных прав, ценных бумаг, инвестиционный), то к покупателю переходит право требования квартиры у застройщика. Такой договор подлежит регистрации в случае если изначально реализация квартир ведётся в доме по договору долевого участия, если же это ЖСК он не регистрируется. Так или иначе, переход прав на объект недвижимости происходит через сотрудничество с застройщиком.

«FIDELITY PLUS» - юридическая компания надежных людей

Защитите свою собственность с адвокатами «FIDELITY PLUS»

НАША КОМАНДА

УСИК ИГОРЬ ИГОРЕВИЧ

Ведущий специалист практики защиты бизнеса.
+38 (099) 710 18 88
usyk@fidelityplus.com.ua

ЖУКОВСКАЯ ТАТЬЯНА РОМАНОВНА

Руководитель практики судебных производств.
+38 (050) 347 86 54
zhukovskay@fidelityplus.com.ua

КЛИМЕНКО ЕЛЕНА НИКОЛАЕВНА

Ведущий специалист практики защиты бизнеса.
+38 (067) 873-02-42
klimenko@fidelityplus.com.ua

TOP